En el mes de julio del año dos mil trece, entró en vigor en México la Ley para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, conocida comúnmente como “Ley Anti-Lavado de Dinero” que, como su nombre lo indica, busca prevenir y detectar cualquier acto u operación con recursos de procedencia ilícita, así como detectar las estructuras financieras de las organizaciones delictivas, con el fin de proteger el sistema financiero y la economía nacional mediante la investigación y persecución de delitos derivados de dichas operaciones.

Con la promulgación de dicha Ley, se creó un catálogo de las denominadas “Actividades Vulnerables”, estableciéndose diversas obligaciones a las personas físicas o morales que realicen cualquiera de ellas, siendo la obligación principal, la identificación de cada uno de los clientes con quienes realice dichas actividades, que va desde su legal constitución, en el caso de personas morales, sus datos fiscales y la declaración de la existencia o no de algún tercero que por medio del cliente se esté beneficiando de la operación. Dicha obligación se satisface mediante la recopilación de los documentos en que conste la información antes mencionada y la integración de un “Expediente Único de Identificación de Usuario”, conocido en el sistema anglosajón como “Know Your Customer Questionnaire” (KYC).

En el ramo específico de la Mediación Mercantil en México, existen diversos supuestos que son aplicables a aquellas personas que se desarrollan en el sector inmobiliario; sin embargo, por lo que respecta al “brokerage” o la comisión mercantil, hay dos Actividades Vulnerables que son de suma importancia, principalmente tratándose del área industrial.

La primera de ellas, es la intermediación en la celebración de operaciones de arrendamiento, en la cual, aún y cuando el comisionista o bróker no sea obligado directamente por la Ley Anti-Lavado de Dinero, debe intervenir en la obtención de los datos de identificación antes referidos del Arrendatario y, en su caso, del Dueño Beneficiario declarado, así como la firma por parte de éste del “KYC”, con el fin de que el Arrendador pueda dar cabal cumplimiento a dicha obligación.

Es de gran importancia que el Comisionista cumpla con dicha obligación con la mayor anticipación posible, toda vez que se ha vuelto una práctica común el que el Arrendador, conforme al contrato de comisión, pueda realizar una retención parcial o total del pago de la comisión pactada en el contrato, hasta en tanto el comisionista hubiere cumplido cabalmente con dicha obligación.

La segunda de ellas, en la intervención del Comisionista como intermediario en cualquier acto que implique la transmisión de propiedad, bajo cualquier título, de bienes inmuebles, la Ley Anti-Lavado de Dinero le impone directamente la obligación de identificar plenamente a su cliente, ya sea que éste enajene o adquiera la propiedad del inmueble objeto de la operación, por lo que deberá recabar los documentos correspondientes, integrar el expediente único de identificación de usuario (KYC) y conservarlo por un plazo de 5 años a partir de la fecha de celebración del contrato de comisión.

Adicionalmente a lo anterior, el Comisionista deberá intervenir activamente en la integración del referido expediente, tanto por parte del enajenante, como del adquirente y hacer entrega al Notario Público que lleve a cabo la formalización de la operación, de la documentación requerida, con el fin de que este último se encuentre en posibilidad de cumplir con sus obligaciones en la materia.

En este sentido, la Ley Anti-Lavado de Dinero es muy clara estableciendo las obligaciones en materia inmobiliaria por lo que es de suma importancia que el Comisionista se involucre activamente para que tanto el cliente, el enajenante o adquirente, según sea el caso, den cumplimiento con sus obligaciones al amparo de dicha ley y evitar sanciones o consecuencias futuras.

• By Equipo Legal de Bienes Raíces Industriales de American Industries
  American Industries Group

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