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Inflación en el Mercado Inmobiliario

Inflación
en el Mercado Inmobiliario

Desde el año 2020 se ha visto una nueva etapa en el mercado inmobiliario consecuencia de las diferentes realidades a las que nos hemos enfrentado globalmente: la pandemia del COVID-19, la guerra entre Ucrania y Rusia, la inflación, entre otras. Debido a esto los incrementos de precios en los materiales de construcción, de acuerdo con el índice de commodities de Bloomberg se incrementaron en más del 70% estos últimos años.

Aunque en el 2021 el panorama no se veía tan negativo para el mercado inmobiliario industrial debido a que el aumento de la actividad aumentó y se consolidó gracias a los sectores como logística, e-commerce, manufactura y tecnología, el país logró posicionarse como atractivo para empresas nacionales y extranjeras.

Pero dentro de este auge no todo fue positivo debido a que el mercado de la construcción se vio afectado en cuanto al aumento en costo y desabasto de materias primas, insumos y tiempos de entrega largos debido a la alta demanda de estos productos factor que, aunado a la alta demanda de espacios industriales, provocó el incremento en los precios de renta de estos.

Inflación en el mercado de las naves industriales

Mas no solo eso, es importante resaltar que las repercusiones no son solo en el precio de los inmuebles, sino también en las instancias financieras, las cuales se han visto forzadas a modificar las condiciones de sus  créditos hipotecarios, aumentando tasas de interés, disminuyendo aforo e incluso aumentando los plazos de pago.

Es importante considerar también que, durante el proceso de construcción de un inmueble, puede haber aumentos en los costos de los materiales y que esto puede modificar de manera significativa el presupuesto final del proyecto. Con esto, el precio de los inmuebles será definido por la suma de los costos en los que se incurrió durante todo el proceso de negociación y cierre del proyecto.

Ahora bien, las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) que operan inmuebles de gran escala, de alta calidad y de diferentes giros, se convierten en una maniobra defensiva en épocas inflacionarias ya que sus contratos de arrendamiento tienen ajustes anuales ligados a créditos que se ajustan debido a la inflación.

Inflación en el mercado de las naves industriales

Una de las herramientas que utilizan es el “lease spread”, el cual es un indicador que compara la variación en el precio del metro cuadrado de renta de los contratos de arrendamiento renovados con respecto al de los contratos que vencieron, en comparación con la inflación en los últimos 12 meses anteriores a la renovación.

Si se tiene una inflación y tasas de interés que están en aumento, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) deberían protegerse a medida que aumentan las tasas de interés y mejoran las tasas de capitalización.

La manera en la que un arrendador o propietario puede contrarrestar los efectos de inflación sobre el crédito que tiene sobre su bien inmueble es exigir una cláusula de aumento o escalador en un contrato de arrendamiento a largo plazo para cubrir cualquier aumento de impuestos o un cambio sustancial en las condiciones del mercado.

Si bien, el uso del Índice de Precios al Consumidor o “CPI Index” (publicado por la oficina de Estadísticas Laborales, mide el cambio mensual en los precios pagados por los consumidores estadounidenses) para los ajustes o incrementos anuales a la renta, es una condición imperante en el mercado inmobiliario industrial  de la actualidad, en American Industries se ha buscado ofrecer a nuestros cliente un equilibrio entre la aplicación de ésta, los incrementos en los costos de construcción y los precios de renta para lograr una oferta competitiva en nuestros servicios inmobiliarios.

Con esto se busca que los contratos sean justos para las partes involucradas, el objetivo principal de una cláusula de escalador es permitir que los arrendadores se puedan comprometer con contratos a largo plazo sin preocuparse de que los cambios en las circunstancias externas puedan perjudicarlos.

El área de Real Estate de American Industries, está siempre al día con esta información. Si usted planea expandir sus operaciones de manufactura en México y se encuentra buscando una planta industrial en renta, no dude en contactarnos.

  • Jorge Champion / Área Comercial de Bienes Raíces Industriales
  • Eduardo Ordoñez / Área Comercial de Bienes Raíces Industriales
  • Mauricio Terrazas / Área Comercial de Bienes Raíces Industriales
  • American Industries Group®

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